Was genau versteht man unter einem Kaufanbot bei Immobilien?

Ein Kaufanbot ist der Vorschlag, einen Vertrag mit bestimmten Inhalten abzuschließen. Wie ist aber ein solches Kaufanbot rechtlich einzuordnen: Ist das Kaufanbot bereits ein bindender Kaufvertrag? Damit das Kaufanbot angenommen werden kann, muss es inhaltlich ausreichend bestimmt sein. Ausreichend bestimmt ist das Kaufanbot dann, wenn es alle maßgeblichen Punkte, die für den Vertrag wesentlich sind, enthält. Weiters muss im Kaufanbot der Wille zum Ausdruck kommen, dass die Käuferseite sich selbst binden möchte. Genau hier liegt aber auch die Gefahr und sollte daher bereits in diesem Stadium professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden, da im Kaufanbot schon die wesentlichen Parameter des Kaufvertrages festgelegt sind. Im rechtlichen Sinn ist nämlich das Kaufanbot, sobald es rechtsverbindlich angenommen wurde, ein gültiger Kaufvertrag.

Ab wann erwirbt man Eigentum an Liegenschaften in Österreich?

Grundsätzlich erwirbt man in Österreich Eigentum an Liegenschaften erst dann, wenn der abgeschlossene Kaufvertrag im Grundbuch des zuständigen Bezirksgerichtes eingetragen ist. Dies ist nur aufgrund eines Kaufanbot nicht möglich, da in diesem die sogenannte Aufsandungserklärung fehlt. Trotzdem ist das angenommene Kaufanbot eine wirksame Verpflichtung für die Käuferseite einen (grundbuchsfähigen) Kaufvertrag abzuschließen und damit den Kaufpreis zu bezahlen, sowie die Liegenschaft zu übernehmen. Dieser (grundbuchsfähige) Kaufvertrag kann dann im Grundbuch eingetragen werden.

Pflichten der Käuferseite gelten ab angenommenem Kaufanbot

Dies ändert aber nichts daran, dass die wesentlichen Pflichten für die Käuferseite bereits im angenommenen Kaufanbot verbindlich festgelegt wurden. Will sich die Käuferseite dann an das abgegebene Kaufanbot, welches von der Verkäuferseite angenommen wurde, doch nicht halten, kann dies bereits in diesem Stadium zu erheblichen Rechtsstreitigkeiten führen. Die Verkäuferseite hat dann nämlich die Wahl die Käuferseite zur Abwicklung zu zwingen oder die Liegenschaft anderweitig zu verkaufen und von der Käuferseite Schadenersatz zu verlangen. Dies ist vielen leider nicht bewusst.

Hinzuweisen ist in dem Zusammenhang auch, dass Vordrucke für Kaufanbote meist von Immobilienmaklern zur Verfügung gestellt werden. Grundsätzlich sind Immobilienmakler in einem gewissen Ausmaß zwar beiden Seiten verpflichtet, dies ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass deren Interesse doch auf eine rasche Abwicklung des Kaufvertrages abzielt und derartige Problematiken nicht ausreichend thematisiert werden.

Was soll alles in einem Immobilien-Kaufanbot angeführt werden bzw. welche Punkte sind wesentlich?

Natürlich ist neben der Bezeichnung der Liegenschaft, die gekauft werden soll, der Kaufpreis samt allfälliger Detailbestimmungen (Umsatzsteueroption etc.) ein wesentlicher Bestandteil des Kaufanbots. Wichtig ist auch noch, ob die Liegenschaft lastenfrei übernommen werden soll. So können zum Beispiel einverleibte Landesdarlehen oder Bankkredite übernommen oder eben gelöscht werden. Weiters kann es sein, dass ein Wohnrecht zugunsten eines Familienmitgliedes der Verkäuferseite einverleibt ist, welches übernommen werden soll. Diese Umstände sollten bereits im Kaufanbot klar angeführt werden, da diese einerseits wertbestimmend sind und andererseits Kosten anfallen deren Übernahme vereinbart werden sollten.

Festlegung der Kostentragung bereits im Kaufanbot ratsam

Generell ist ratsam die Kostentragung bereits im Kaufanbot festzulegen, insbesondere wer die Kosten der Vertragsabwicklung und treuhändigen Abwicklung, einer allfälligen Lastenfreistellung und der Berechnung der Immobilienertragssteuer zu bezahlen hat. Üblicherweise übernimmt die Käuferseite die Kosten der Vertragsabwicklung und treuhändigen Abwicklung, die Verkäuferseite hingegen die Kosten der allfälligen Lastenfreistellung und der Berechnung der Immobilienertragssteuer. Sollte die Verkäuferseite nämlich die gesamten Kosten übernehmen, wären die Kosten der Vertragsabwicklung und treuhändigen Abwicklung der Bemessungsgrundlage für die Gebührenberechnungen (Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr) hinzuzurechnen.

Zeitplan für Kaufvertragsunterzeichnung und Liegenschaftsübergabe

Unbedingt festgehalten werden sollte auch noch der Zeitplan, wann der Kaufvertrag unterschrieben und wann die Liegenschaft übergeben werden soll, damit die anschließende Abwicklung nicht unnötig verzögert wird.

Schriftliche Absicherung der Gewährleistung

Auch die Gewährleistungsregeln sollten bereits in Grundzügen im Kaufanbot enthalten sein, damit es im Zuge der Kaufvertragserrichtung nicht zu langwierigen Diskussionen bzw. Streitigkeiten kommt.

Bedingungen anführen

Allfällige Bedingungen des Kaufanbots müssen unbedingt schriftlich und klar festgehalten werden. Beispiele für derartige Bedingungen können etwa sein, dass die finanzierende Bank der Käuferseite eine Finanzierung genehmigt, aber auch, dass grundverkehrsbehördliche Genehmigungen (Landwirtschaft, Ausländergrundverkehr) eingeholt werden müssen.

Befristung zur Anbot-Annahme

Letztlich sollte ein Kaufanbot unbedingt eine klare und schriftliche Befristung enthalten, damit die Verkäuferseite bis zu einem bestimmten Zeitpunkt das Anbot annehmen muss.

Checkliste: Kaufvertrag für Immobilien

Welche konkreten Daten bei der Errichtung eines Kaufvertrages über eine Liegenschaft notwendig sind, würde an dieser Stelle zu weit führen und hängt auch stark vom Einzelfall ab. Die von Dr. Kerschbaumer erstellte Checkliste gibt aber einen guten Anhaltspunkt dafür, welche Überlegungen die potenzielle Käuferseite anstellen sollte bzw. welche Daten vorab gesammelt werden können. Die nachfolgende Checkliste stellt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

1. Parteien

1. Name, Adresse, Geburtsdaten, Sozielversicherungsnummer
2. Inländer / EUR Bürger / EU Ausländer
3. Gesellschaften oder Vereine
4. Personenmehrheit
5. Minderjährigkeit eines Vertragspartners (pflegschaftsgerichtliche Bewilligung vorhanden?)
6. Verlassenschaft (verlassenschaftsgerichtliche Bewilligung vorhanden?)

2. Kaufgegenstand

1. Einlagezahl / Katastralgemeinde / Grundstücksnummer / Anteile
2. Einheitswert / Einheitswert Aktenzahl
3. Aktueller Grundbuchsauszug
4. Teilungsplan
5. Zubehör (Inventarliste)
6. Bücherliche Geldlasten (Pfandrechte)
   • Höhe der Forderung
   • Name der Gläubiger
7. Nichtgeldlasten
   • Vorkaufsrecht
   • Wiederkaufsrecht
   • Fruchtgenuss
   • Wohnrecht
   • Belastungs- und Veräußerungsverbot
   • Baurecht
8. Sonstige Eintragungen
   • Rangordnungen

3. Kaufpreis

1. Summe
2. Zahlungsart
3. Wertsicherung
4. Zinsen, Verzugszinsen
5. Terminsverlustregelung

4. Treuhandschaftsregelungen

1. Herzustellender Grundbuchszustand und notwendige Urkunden (Rangordnungen, Löschungsquittungen, Zustimmungserklärungen etc.)
2. Treuhandvereinbarung
3. Regelungen bei allfälliger Rückabwicklung

5. Vertragsstichtag und Gewährleistung

1. Vertragsstichtag (Übergang von Nutzen, Lasten, Gefahr und Zufall)
2. Eintritt in laufende Verträge (Bestandverträge, Versicherungsverträge etc)
3. Offene objektbezogene Lasten (Betriebskosten etc.)
4. Besondere Gewährleistungszusagen
5. Verzicht auf Gewährleistung
6. Bestimmte Rücktrittsvoraussetzungen

6. Gültigkeitsbestimmungen, Nebenabreden, persönliche Eigenschaften

1. Grundverkehrsbehördliche Genehmigung
2. Deviseninländereigenschaft
3. Ausländergrunderwerbsgenehmigung
4. Aufschiebende (auflösende) Bedingungen

7. Vertragserrichtungskosten und Nebenspesen

1. Vertragserrichtungskosten
2. Beglaubigungskosten
3. Grunderwerbssteuer
4. Eintragungsgebühr
5. Kosten für Grundbuchsgesuche